הוספת ממ"ד בדירה קיימת

הוספת ממ"ד בדירה קיימת הפכה כבר לחלום נפוץ בקרב בעלי דירות בבניינים ישנים יחסית. החל מ-1992 לערך, מחויבת כל בניה של דירה בהוספת ממ"ד (בבית פרטי או ממ"ד משותף בבית משותף) אבל עד לשנים אלו, נבנו בישראל מאות אלפי דירות שאין להם ממ"ד כחלק מן הבית. גם לא תמיד ניתן להוסיף ממ"ד חיצוני. זה מאוד פשוט בבית פרטי עם חצר או בבית נמוך אבל זה הרבה יותר מסובך בבתים משותפים ועוד יותר מסובך כאשר בניה של דבר כל כך מורכב וכל כך כבד, מאתגרת מבחינה הנדסית. ועדיין, רבים רואים בתהליך הוספת ממ"ד בדירה קיימת, כמשהו שכדאי לבצע.

הסיבות הן מגוונות. נתחיל רגע בסיבות הביטחוניות. כולנו יודעים באיזו מדינה אנו חיים ומהם האיומים עליה. השנים האחרונות הוכיחו כי אין מקום בטוח מאימת הטילים בישראל, גם לא באזורים שנחשבו עד לא מזמן למרוחקים. כמובן, שניתן עדיין להתעורר באמצע הלילה ולרוץ עם פיג'מה למקלט השכונתי, תוך דקה וחצי עם כל הילדים על הידיים, אבל באמת… הבנתם את העיקרון. הוספת ממ"ד בדירה קיימת מאפשרת נוחות והרגשת בטחון טובים יותר.

הסיבה השנייה היא החשש מפני רעידות אדמה. ישראל יושבת על קו השבר הסורי אפריקני ומועדת לפגיעת רעידת אדמה. בהיסטוריה שלנו במאות האחרונות רשומות כמה קטלניות כאלו. במקרה זה עדיף להיות מוכנים ותהליך הוספת ממ"ד בדירה קיימת מאפשר התגוננות טובה הרבה יותר. וכמובן שלא תמיד חייבים לחיות בתחושת חרום. הוספת ממ"ד בדירה קיימת מאפשרת הגדלת שטח הדירה באופן משמעותי. מכיוון שדבר זה מתאפשר בצורה קלה יותר מבחינת אישורים והיתרים, זו הדרך הטובה ביותר להרחבת הדירה. ממ"ד כבר ממזמן אינו שטח מלחמה אלא מקום שניתן לעצב כחד מגורים לכל דבר, חדר משפחה, חדר טלוויזיה, חלל עבודה ועוד ועוד שימושים שונים.

הוספת ממ"ד בדירה קיימת

בניית ממ"ד בדירות שנבנו אחרי 1992 הן כבר הכרח והדירות חייבות להגיע כשהן כבר מצויות בממ"ד. אבל מעבר לכך, המדינה מעודדת הוספת ממ"ד בדירה קיימת, מתוך רצון להעניק בטחון לכמה שיותר אזרחים. לצורך כך, המדינה מקילה בכל הקשור לתחום ההיתרים והאישורים לתוספת הבניה, תחום שסוחט ומתיש וקשה, בהוספת בניה רגילה. למעשה, המדינה מאפשרת להכליל את הממ"ד כ'שטח שירות' כאשר המשמעות היא שגם בתים ודירות שנהנו וניצלו כבר את כל זכויות הבניה שלהם, יכולים ליהנות משירות של הוספת ממ"ד בדירה קיימת בגודל של תשעה מ"ר.

כעת חשבו על זה שוב. בעת הוספת ממ"ד בדירה אתם גם מאפשרים בטחון מוגבר יותר עבור המשפחה שלכם אבל גם מעלים משמעותית את ערך הדירה. למעשה, מדובר בהשבחת הדירה. גם כאשר תרצו למכור את הדירה בעתיד, יותר רוכשים ירצו אותה בשל העובדה כי היא כבר מכילה ממ"ד.

מפרט הממ"ד ואפשרויות שונות

הוספת ממ"ד בבית משותף או בדירה חייבת להיות על פי המפרט הקשיח והסטנדרטים הגבוהים והבטיחותיים הרגילים, כשם שהם מתקיימים בבניית ממ"ד בצורה מובנית. מצד אחד, הממ"ד נראה בדיוק כמו כל חדר אחר בבית אבל הוא חייב להיות עשוי  מקירות בטון מזוין בעובי של כ-30 ס"מ ובעל שטח של לפחות 9 מ"ר לפחות. הוא חייב גם לכלול אלמנטים המסייעים בהגנה, כמו חלונות הדף, דלתות הדף, אטימה מלאה, לצד אוורור נכון (כנגד גזים) ומפרט שקעי חשמל ותשתית ברורים.

אי אפשר לבנות ממ"ד בבית פרטי, בדירה קיימת או בבית משותף סתם כך. צריך לגייס לצורך כך אדריכל ומהנדס המומחים לתחום ואשר מתכננים אותו לפי המפרט המדויק והתקני.  יש צורך להגיש בקשה  להיתר בנייה וכפי שציינו, במידה ואין חריגות, הרשויות מחויבות לתת לכך את הסכמתן. חשוב לדעת, התוכניות חייבות לקבל אישור מפיקוד העורף ובלי זה ובלי אישורים נוספים לא תוכלו לקבל את ההיתר ובלי אישור סופי של פיקוד העורף גם לא תוכלו ברוב המקרים לקבל את טופס 4 המפורסם המתיר את אכלוס המבנה.

עלות הוספת ממ"ד בדירה קיימת

עלות של בניית ממ"ד גבוהה יותר מעלות בנית חדר רגיל בשלח החומרים הרבים והמפרט הייחודי. לרוב, הוספת ממ"ד בדירה קיימת ינוע סביב 100,000 ₪ עבור בנית ממ"ד ממוצע.  כמובן שכשמדובר על בניית ממ"דים בהיקף גדול, למשל בעת הוספת מספר רב של ממ"דים בבית משותף אחד, הרי שעלויות הבניה יפחתו עבור כל ממ"ד. המחיר גם יכול לצמוח בהתאם לאלמנטים השונים והעיצובים השונים שתכניסו בו.

כאמור, לא תמיד צריך לבנות ממ"ד חיצוני או ממ"ד מאפס וניתן, בהתקיים תנאים מסוימים להפוך חדר רגיל לממ"ד תקני. ממ"ד ממוצע בשיטה זו ינוע סביב 60,000 אלף ₪. בכל המקרים יש להביא בחשבון גם את עלויות התכנון והשגת האישורים הנלווים.

הוספת ממ"ד בדירה קיימת באמצעות חברה מקצועית

בניית ממ"ד הינה דבר מורכב ולא פשוט כלל. לא כל קבלן יכול לבצע בניה שכזו ודרושה התמחות. צריך לזכור שבסופו של דבר הממ"ד נועד להגן על החיים של הקרובים ביותר אליכם ואל לנו לזלזל בתהליך הבניה או לעגל פינות. זו גם הסיבה שצריך לתור אחרי חברה מקצועית ולא לחסוך בעלויות ולקחת למשימה חאפרים, שנפוצים כל כך בענף הבניה.

המלצה נוספת היא לבחור לתהליך חברה המתמחה בבניית ממ"דים לבתים ודירות קיימות. יש לכך כמה יתרונות ובראשן החבילה השלמה שאתם מקבלים. חברה כזו מסייעת בתהליך מתחילתו ועד סופו. התכנון ההנדסי, בדיקות היציבות, העיצוב, השגת האישורים וההתנהלות מול הרשויות השונות ולבסוף התמחורים והביצוע בפועל בשטח. לחברות אלו גם ניסיון רב בתחום והן יבטיחו לכם ראש שקט עם הממ"ד והבניה הנכונה והטובה ביותר שלו, גם בדירה קיימת.

מדינת ישראל היא מדינה עם איומים שונים. אחד מהם הוא איום הטילים. מהצפון ועד הדרום מדינת ישראל חשופה לירי טילים שעלול לפגוע באזרחים שלה. מהסיבה הזו, כיום בכל הבניינים החדשים מוסיפים ממד לכל דירה. אך מה בנוגע לבניינים ישנים? אז יש צורך בהוספת ממד בדירה קיימת. על כך נרחיב במאמר הבא. 

מהו ממד?

ממד, מרחב מוגן דירתי, הוא אחד החדרים החשובים ביותר בבית. מלבד לחדר מוגן הממד יכול לשמש אותנו ככל חדר כך שנוכל להשתמש בו כחדר שינה או חדר עבודה, בהתאם לצרכים שלנו. מטרתו העיקרית של הממד הוא לספק הגנה לדיירי הבית. הממד מסוגל לספק הגנה בפני מתקפות טילים, בפני גזים רעילים ואפילו בפני רעידות אדמה. על ידי הוספת ממד בדירה קיימת דיירי הבית יכולים להנות מהגנה ואף מחדר נוסף בחלל הבית. 

מה החשיבות של הוספת ממד בדירה קיימת?

כפי שציינו, מדינת ישראל חשופה לאיומים רבים כאשר אחד מהם הוא איום הטילים. מצפון ועד דרום יכולים לירות על ישראל ולהתקיף אותה על ידי טילים. לכן, על מנת להגן על אזרחי המדינה יש להוסיף ממדים במבנים רבים. למעשה, חשיבות הוספת ממד באה לידי ביטוי במבנים עם מטרות שונות כמו מבני מגורים, מבני עבודה, מבני לימודים, מבני תרבות, מבני תפילות ועוד. על ידי הוספת ממד בדירה קיימת זמן ההגעה למרחב מוגן מתקצר באופן משמעותי ודיירי הבית יכולים להנות מהגנה יעילה יותר. מהסיבה הזו, כיום בכל המבנים החדשים, הן מבני מגורים והן מבנים שמספקים צרכים אחרים, יש מרחבים מוגנים. 

מה אומר החוק על הוספת ממ"ד לדירה?

המדינה מעודדת את האזרחים להוסיף ממד לבתים שלהם. לכן, קיימים חוקים שמיועדים לכך. קודם כל, החל משנת 1991 קיים חוק על פיו חלה חובה בהוספת ממד לכל מבנה חדש. אך מה בנוגע למבנים הישנים? על מנת לעודד את האזרחים בהוספת ממד בדירה קיימת, המדינה מציעה מגוון הקלות בנוגע לתהליך בנייה של ממד. בין ההקלות השונות ניתן להנות מהליך רישוי מזורז עבור בניית ממד. למעשה, ברוב המקרים לא ניתן למנוע מדייר להוסיף ממד לדירה שלו. עוד הקלה משמעותית באה לידי ביטוי בהסכמת הדיירים לתהליך. למעשה, לעומת תוספות בנייה אחרות כמו הוספת חדר או הוספת מרפסת, בהוספת ממד ניתן להסתפק בהסכמה של 60% מדיירי הבניין בלבד. הקלה נוספת ממנה ניתן להנות בהוספת ממד בדירה קיימת היא שהדיירים לא יהיו מחויבים בתשלום היטל השבחה. חשוב לקחת בחשבון שבהוספת הממד לא תהיה פגיעה בדירה, בזרימת האוויר שלה, באור השמש שלה ואף בעיצוב הפנים שלה. לכן אין להציב את הממד בחללים מרכזיים. 

מהם שלבי התהליך?

הוספת ממד בדירה קיימת הוא תהליך ארוך יחסית שעלול לכלול מספר אתגרים שונים. על מנת לבצע את התהליך עליכם לעבור מספר שלבים שונים-

• שלב ראשון- הסכמה של דיירי הבניין

השלב הראשון בתהליך הוספת ממד בדירה קיימת הוא לקבל את הסמכתם של דיריי הבניין. על מנת להוסיף ממד לדירה יש צורך בהסכמה של 60% מדיירי הבניין. חשוב לקחת בחשבון שבמצב בו דייר מהקומות העליונות מעוניינים בהוספת ממד לדירה שלו, יהיה עליו לקבל את ההסכמה של הדיירים בדירות מתחתיו. הסיבה לכך היא שהממד נבנה על גבי יסודות חדשים ומצריך קדיחה ויציקה של יסודות מהקרקע ועד התקרה. במידה שדיירי הדירות התחתונות לא ירצו להוסיף ממד בעצמם, יהיה צורך בבניה של הממד על גבי עמודים שעלולים להפריע לחלונות של הדיירים בקומות התחתונות. כאשר אתם מקבלים את הסכמתם של דיירי הבניין אל תסתפקו בהסכמה בעל פה. החתימו את הדיירים על טופס בו הם מצהירים כי אינם מתנגדים לתהליך או כי הם מעוניינים בו. 

יש לקחת בחשבון שבמקרים רבים יכול להיות קשה לקבל את הסכמתם של הדיירים ומדובר בשלב שעלול לעכב את תהליך הבנייה. 

• שלב שני- פניה לחברת בניה

השלב השני הוא פניה לחברת הבנייה. במידה שלא קיבלתם הסכמה של 60% מדיירי הבניין אין לכם מה לפנות לחברה הבנייה ולכן יש לקחת זאת בחשבון. כאשר אתם פונים לחברת בניה חשוב לוודא שמדובר בחברה מקצועית שמתמחה בבניית ממדים ובתוספות בניה. מומלץ לבחור בחברה שרשומה אצל רשם הקבלנים ושמורשית לבצע עבודות בנייה בהיקף הנדרש. לאחר שתפנו לחברת הבנייה, היא תבחן את ההיתכנות של הפרויקט מבחינת קבלת היתר בניה ומבחינת המיקום האידיאלי להצבת הממד. מיקום הממד צריך להתבצע כך שיאפשר חיבור אופטימלי לדירה. 

• שלב שלישי- היתר בנייה

השלב השלישי בהוספת ממד בדירה קיימת הוא לקבל היתר בנייה. היתר בנייה הוא אישור לבצע שינויים חיצוניים במבנה קיים או לבנות מבנה חדש. על מנת לקבל היתר בנייה יש לפנות לוועדה המקומית לתכנון ובנייה ולהגיש בקשה להיתר בנייה. בהגשת בקשה להיתר בנייה עליכם להגיש טופס בקשה כולל תוכניות הבנייה העתידיות. בנוסף, לבקשה להיתר בנייה יש לצרף מסמכים שונים בהם זכויות הבנייה בנכס, מפה טופוגרפית, נתונים ומדידות ואגרת בנייה משולמת. לאחר שתגישו את הבקשה, הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תבחן אותה ותדון בה. בסופו של דבר הוועדה תחליט האם לאשר את הבקשה, לדחות אותה או לאשר אותה תחת תנאים מסוימים. מדובר בתהליך שלוקח בערך חצי שנה. 

• שלב שלישי- הבניה בפועל

השלב הרביעי בתהליך הוספת ממד בדירה קיימת הוא שלב הבניה בפועל. בשלב זה חברת הבנייה שבחרתם תתחיל בתהליך הבנייה בשטח. שלב זה עלול לקחת זמן רב. משך זמן הבניה ישתנה בהתאם לגורמים שונים בהם מספר הממדים שיש לבנות, דרכי הגישה לבניין, גובה הבניין ועוד.

בנייה של ממד בודד עלולה לקחת חודש אך בנייה של ממדים לבניין שלם צפויה לקחת לפחות שנה שלמה. לאחר שתהליך הבניה בפועל יסתיים, לפני שניתן להשתמש בממד יש לקבל מהעירייה אישורים על סיום הבניה. רק לאחר מכן יהיה ניתן להשתמש בממד.  

כמה זה עולה?

המחיר של הוספת ממד בדירה קיימת הוא אינו חד משמעי. הסיבה לכך היא שהמחיר תלוי במגוון גורמים שונים בהם גודל הממד הנבנה, גודל החלונות, סוג הדלתות, מערכת הסינון שתותקן, קבלת היתר בניה, תכנון אדריכלי ותכנון קונסטרוקטיבי. חשוב לקחת בחשבון שהמחיר יכלול גם עלויות של התכנון, עלויות מודד, עלויות פרסום בעיתונות, עלויות של קבלת היתר הבנייה, עלות מפת מדידה ועלות תוכנית קונסטרוקציה. באופן ממוצע, המחיר של הוספת ממד בדירה קיימת עבור קבוצת דיירים נרחבת ינוע בין 100,000 לבין 120,000 שקלים.