אם אתם רוצים להכניס קצת צבע חדש לבית, לחדש את המראה של חדר האמבטיה המיושן על ידי שיפוץ חדר אמבטיה או אולי להוסיף מרפסת או חדר בודד, זה סיפור אחד. אם, לעומת זאת, אתם רוצים לרענן את כל הבית, לשנות לחלוטין את הרוח העיצובית והאסתטית של הבית ולחדש את כל מערכות הבית, זה כבר סיפור של שיפוץ כללי וכפי שנראה בשורות הבאות, זה סיפור שונה לגמרי. הסיפור שונה לגמרי לא רק בגלל שהשיפוץ הכללי הוא ארוך יותר, מורכב יותר, יסודי יותר וגם יקר יותר, אלא גם בגלל שכל הדרך בה אתם ניגשים אל משימת השיפוץ צריכה להיות מעמיקה יותר ומוקפדת יותר בכדי שתוכלו להבטיח את התוצאות הרצויות לכם.
מה זה שיפוץ כללי בעצם?
שיפוץ כללי הוא שם קוד לשיפוץ שנוגע בכל המערכות הביתיות ובשלד הבית על מנת לחדש את הבית לגמרי. מרבית פרויקטי השיפוצים נובעים ומבוססים על רצון לייצר שינוי אסתטי בבית כמו שיפוץ מקלחת, אלא שבמקרה של שיפוץ כללי, אסתטיקה היא רק מרכיב אחד מתוך שורה של מרכיבים הכוללים החלפת ותיקון תשתיות, החלפה ותיקון של מערכות מים, חשמל ותקשורת, שינוי משמעותי בשלד הפנימי של הבית, הוספת אלמנטים בשלד החיצוני והפנימי של הבית ולמעשה שינוי דרמטי של הבית. שיפוץ חדר האמבטיה הוא שיפוץ נקודתי. הוספת מרפסת זה שיפוץ נקודתי. החלפת מטבח וריצוף הבית זה שיפוץ נקודתי. תיקון צנרת המים והביוב זה שיפוץ נקודתי. החיבור של כל אלה יחד ועוד אל תוך פרויקט שיפוץ אחד זה שיפוץ כללי.
העלויות והמורכבויות הייחודיות לשיפוץ כללי
מן הסתם, אם שיפוץ אמבטיה עולה עשרות אלפי שקלים, החלפת מטבח עולה עשרות אלפי שקלים והחלפת תשתיות המים עולה עשרות אלפי שקלים, הרי שאם מחברים את כולם יחד ומוסיפים גם עוד שורה של עבודות שיפוץ מגוונות, עלות שיפוץ קומפלט הכוללת כבר מגיעה לטווח של מאות אלפי שקלים. את החשבון הזה כל ילד יודע לעשות אבל מה שהחשבון הזה באמת מבטא הוא את הצורך הקריטי לגשת אל פרויקט של שיפוץ כללי בצורה הנכונה שמייד נרחיב עליה.
גם בנושא של מורכבויות השיפוץ קיים פער דרמטי בין שיפוץ כללי ובין שיפוצים נקודתיים למיניהם. במסגרת שיפוץ כללי אתם עשויים להידרש לביצוע פעולות שמחייבות מעורבות של מהנדסים ואדריכלים, עיון במרשמי הבית, המפות, השרטוטים והמסמכים מרשם המקרקעין. בשיפוץ כללי עולה הסבירות שתבקשו לבצע פעולות שמחייבות הוצאת היתר בניה, בין שמדובר בתוספות בניה במרחב החיצוני של הבית ובין שמדובר בשינויים הנדסיים במרחב הפנימי שלו, ששניהם מחייבים הוצאת היתר בניה. בשיפוץ כללי אתם זקוקים גם ליותר אנשי מקצוע בעלי התמחויות רבות ומגוונות יותר על מנת להבטיח את הרמה הכוללת של התוצאות. אם שיפוץ חדר אמבטיה יכול להתבצע על ידי שיפוצניק אחד בודד שנעזר בבן הדוד שלו להשלמת המשימה, הרי שבמסגרת שיפוץ כללי, לא רק שתזדקקו לקבלן ביצוע שיהיה אחראי לפרויקט כולו, אלא שאותו קבלן ישכור בעצמו שירותים של קבלני משנה בעלי התמחויות בתחומים השונים שנכללים במסגרת השיפוץ.
הגישה הנכונה לשיפוץ כללי
לפני שנתאר את הגישה הנכונה לביצוע שיפוץ כללי בבית חשוב להדגיש כי גישה זו היא הגישה הנכונה לכל סוג של שיפוץ ולכל סוג של פרויקט בענף הבניה. יחד עם זאת, לאור המורכבויות והעלויות שהזכרנו לעיל, החשיבות של הגישה הופכת להיות קריטית עבורכם. גישה לא נכונה לפרויקט ואתם עלולים למצוא את עצמכם עם בית שנראה אמנם שונה מבעבר, אבל לחלוטין לא מה שייחלתם לו ולחלוטין לא בית שאפשר לסמן וי על הרמה המקצועית והסטנדרטים שיושמו בו. בכדי להבטיח שהכסף שלכם מקבל את התמורה הראויה לו, זה קריטי שתפעלו על פי הגישה שנציג בפניכם, על כלל מרכיביה.
שלב התכנון – שלב מכריע בפרויקט שיפוץ כללי
ובכן, הדבר הראשון שאתם רוצים להקפיד עליו בביצוע שיפוץ כללי הוא התכנון ובתכנון הכוונה היא לגיבוש תכנית שיפוץ אדריכלית מקצועית. תכנית כזאת צריכה להיבנות בשיתוף פעולה בינכם ובין אדריכל מקצועי, להביא בחשבון את כל ההעדפות והרצונות שלכם אבל גם לשמור על עקרונות העיצוב המקצועיים, לרדת לפרטים הקטנים ולטפל בכל האלמנטים בבית שלכם, לרבות הנסתרים שבהם. אם בשיפוץ אמבטיה אתם יכולים לעמוד עם השיפוצניק באמבטיה הישנה שלכם ולספר לו מה אתם רוצים פה ומה נראה לכם שיהיה נכון שם ובסופו של דבר גם לקבל את טענת השיפוצניק שהוא יודע מה צריך לעשות והוא יעשה לכם חדר אמבטיה תותים, הרי שבפרויקט שיפוץ כללי הגישה הזאת היא פשוט אסורה בתכלית. כל פעולה, כל רכיב, כל חומר גלם, כל זווית וכל מידה חייבים להילקח בחשבון מראש במסגרת שלב התכנון, והכל צריך להיות מתועד במסגרת תכנית שיפוץ עם כתב כמויות ומפרט טכני.
בשלב התכנון גם חשוב מאוד כל הנושא של עיצוב הפנים. שלב העיצוב בפועל יתבצע כמובן בשלבים היותר מאוחרים של השיפוץ ובמסגרת שלבי הגמר שלו, אבל את הדברים יש לסגור כבר בהתחלה. סגנון העיצוב שאתם רוצים ליישם בביתכם, הצבעים, המרקמים, המוטיבים המרכזיים ובמילים אחרות הקווים המנחים לעיצוב הבית לצד הקווים האדומים שאתם לא מוכנים לחצות בעיצוב הבית שלכם – כל אלה חייבים להיות סגורים כבר בשלב התכנון. מרכיב זה של שלב התכנון דורש מעורבות גבוהה מאוד מצידכם וקבלת החלטות שאתם צריכים לעשות בינכם ובין עצמכם על סמך מידע שאתם אוספים ומלקטים מכל מקור אפשרי על מנת להעריך את אפשרויות העיצוב העומדות בפניכם ולהחליט על האפשרות המתאימה לכם ביותר.
בחירת קבלן ביצוע ללא פשרות
השימוש במונח "ללא פשרות" יכול לרמז על כך שזה הולך לעלות לכם ביוקר אבל זה ממש לא המצב. אם תפעלו נכון ובחוכמה, תוכלו להבטיח שיפוץ כללי ללא פשרות בכלל ובמחירים אטרקטיביים שאחרים רק יכולים לחלום עליהם. לשם כך חשוב מאוד להתחיל בבחירת הקבלן הנכון והדבר הראשון שאתם רוצים להבטיח הוא שמדובר בקבלן רשום. תוכלו להיכנס לאתר משרד השיכון שם מופיע פנקס הקבלנים הרשומים בישראל ולבחור משם מספר קבלנים שאתם רוצים לבחון. לחילופין, אם יש לכם המלצות וחוות דעת מקצועיות חיוביות על קבלן מסוים, אתם רוצים לוודא מול פנקס הקבלנים, שמדובר בקבלן רשום. אם זה לא המצב אתם פשוט לא עובדים איתו – זה כזה פשוט.
שנית אתם רוצים להבין את שיטות העבודה של הקבלן, להבין מה הוא מבצע בעצמו ובאילו תחומים הוא נעזר בקבלני משנה. בהיבט זה חשוב לוודא שהקבלן מכיר את המגבלות המקצועיות שלו מתוך הבנה שהוא לא יכול להיות מומחה בכל מכל ושהיכן שצריך הוא גם יודע לקחת צעד הצידה ולפנות את הבמה לקבלני משנה בעלי ההתמחות הנדרשת. עקרון זה חשוב במיוחד סביב הנושא של תשתיות המים, הביוב והחשמל, סביב עבודות הגבס וסביב עבודות בטון שיש לבצע.
פיקוח בנייה בפרויקט שיפוץ כללי
פיקוח בנייה הוא אולי אחד הדברים החשובים ביותר בכל פרויקט שיפוץ כללי, לבטח אם עלותו עולה על מאה אלף שקלים. מפקח בניה הוא למעשה הפונקציה המקצועית היחידה שבוחנת את התקדמות השיפוץ, מוודאת שכולם עושים את תפקידם כנדרש, בהתאם לתכנית הבנייה, בהתאם להסכם העבודה ובהתאם ללוחות הזמנים, שאף אחד לא מעגל פינות ושאף אחד לא עושה פוילישטיקים על חשבונכם, הלקוחות. נהוג אמנם לחשוב שמפקחי בנייה קיימים רק באתרי בנייה חדשה, אבל זה לא המצב. בהיבט זה אתם רוצים לחפש את מפקח הבנייה בעצמכם, לבחור אותו בעצמכם ולשלם לו את שכרו בעצמכם. מפקח הבניה הוא הנציג שלכם בפרויקט והוא אמור לפקח על כל שאר הגורמים המעורבים בפרויקט. בדיוק מהסיבה הזאת, המפקח אמור להיות כפוף אליכם בכל היבט אפשרי ואסור שתהיה לו זיקה כלשהי לקבלנים המעורבים בפרויקט.
כפי שנסביר בהמשך, את הנושא של פיקוח הבנייה יש לעגן בהסכם העבודה וקבלן שיקשה עליכם מאוד בעניין הזה, הוא כנראה לא הקבלן שאתם רוצים לעבוד איתו. קבלנים מקצועיים מבינים את הצורך בפיקוח בנייה והם גם לא מוטרדים מכך שמישהו יפקח עליהם. קבלן שכן מוטרד מכך, כנראה יודע שיש סיבה טובה לפקח עליו.
הסכם עבודה לשיפוץ
השלב הבא שאתם רוצים להקפיד עליו הוא הסכם העבודה. כל זה בהנחה כמובן שבחרתם את הקבלן המבצע, שביצעתם השוואות מחירים סביב תכנית הבנייה, המפרט הטכני וכתב הכמויות הספציפי לפרויקט הספציפי שלכם. כעת, אתם צריכים לסגור את ההיבטים המשפטיים של הפרויקט וכאן אתם רוצים להיעזר בעורך דין מקרקעין שיסייע לכם להבטיח שאין מלכודות בהסכם ושכל האינטרסים שלכם מקבלים מענה. כך למשל, בהסכם העבודה אתם רוצים לעגן את הסמכויות של מפקח הבניה, לעגן את מודל התשלום (בשלבים על פי אבני דרך), לעגן את הנושא של בדיקת בדק בית שמייד נדבר עליה ולכלול את כל ההתחייבויות שאתם צריכים לקבל מן הקבלן. הכל כמובן צריך להתבצע בצורה סבירה ובדיוק מהסיבה הזאת חשוב שעורך דין ילווה אתכם.
בדק בית בסוף השיפוץ כללי
לבסוף, אחרי שיפוץ כללי אתם בהחלט רוצים להזמין מהנדס או הנדסאי בניין שיבצע עבורכם בדיקת בדק בית. בדיקה זו נועדה לבדוק את כל חלקי הבית, כל הפינות, כל האלמנטים, כל המשטחים וכל החללים בבית. במסגרת הבדיקה יבחן הבודק האם ומהם ליקויי הבנייה הקיימים במבנה וירכז את הכל במסגרת דו"ח בדק בית. דו"ח זה הוא מסמך משפטי שמבטיח לכם את האחריות על העבודה על פי חוק המכר וגם משמש כראיה משפטית קבילה במקרה שתאלצו לקחת את העניין למאבק משפטי. גם בדיקת בדק בית היא בדרך כלל בדיקה שנוטים לשייך אותה לבתים חדשים בלבד, אבל בפועל מדובר בבדיקה שיש ליישם בכל פרויקט רחב ידיים שבו ישנה סבירות גבוהה לליקויי בנייה בכל רמה שהיא.
לסיכום, אם נרצה להגדיר את הגישה הנכונה שאיתה אתם צריכים להיכנס לפרויקט של שיפוץ כללי, הרי שמדובר על גישה של מקצועיות והתנהלות קרה ומחושבת. זה לא המקום לתרבות הסמוך, זה לא המקום לכמעט ולבערך וזה לא המקום לאמונה עיוורת באנשים שנראים לכם נחמדים סך הכל. כל ההתנהלות שלכם צריכה להתבסס על השאיפה שלכם למצוינות ולמקצועיות, וזאת על מנת להבטיח שהכסף הרב שאתם הולכים להשקיע בפרויקט, יניב עבורכם את התוצאות הראויות. אם אתם פשוט לא האנשים האלה שיכולים להתמקח עם אנשי מקצוע על כל דבר קטן, אולי כדאי שתשכרו מישהו שינהל לכם את הפרויקט או שתאצילו את הסמכות על בן משפחה שדווקא טוב בזה. זה נכון שכל האלמנטים הללו עולים כסף, אבל מדובר בסכומים שהם כאין וכאפס לעומת ההוצאות שילוו אתכם ועוגמת הנפש שתלווה אתכם אם תגלו בסוף הפרויקט שעשו לכם עבודה מתחת לכל ביקורת.
